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旅游景区规划设计中的工作思维

发布日期: 2019-07-17
浏览人气: 3

旅游景区规划设计要丢掉惯性思维,抓住本质区别


      旅游景区规划市政基础规划设计环境不同于城市,因此不可依照惯性思维照搬城市要求,来进行旅游景区市政基础规划设计。一般来说,旅游景区距离城市较远,地势复杂,基础建设环境无法达到城市建设所要求的“五通一平”或“七通一平”。同时,旅游景区与城市的性质不同,其市政基础设施建设应充分考虑周边和当地的地理与资源条件,结合景区特点,对方方面面的问题做出科学合理地判断,准确掌握规划区的现状优势与不足,立足规划目标,找到经济、合理的规划设计方法,从而使整体规划设计思路更加明确、清晰、合理。


旅游景区规划设计中的工作思维

1、旅游景区资源禀赋分析

资源禀赋分析不只是对景区资源的详细罗列,而是要求在大区域范围内,对景区资源进行相关性比对分析,挖掘、整合、延伸出具有唯一性、第一性和专一性的特色产品。

 

2、当地市场需求和竞争分析

旅游规划就宏观市场、客源定位、客源数量预测等3方面进行初步研究还不够,需要从以下几个方面进行深入分析。

1)市场层面。分析市场在兴什么,市场有什么,市场还缺什么,市场在哪个层面上竞争四个内容。

2)竞争对手层面。分析竞争对手概况(项目的区位及周边环境、规划布局、项目卖点、建筑风格、项目的配套设施及服务、运营管理),市场反应(分析竞争对手项目的营销策略、实际销售及经营状况和项目的优劣势等)。

3)消费者层面。主要界定客源区域,预测其数量,分析其消费特征,找出消费敏感性之所在。

 

旅游景区规划设计中的工作思维

3、开发商分析

开发商分析主要是从四个角度进行分析:开发商投资意图、经济实力、初步的开发构想、操作能力分析等,规划方和开发商必须充分沟通,这个沟通不只是上层领导间的沟通,项目组全体成员都必须参与其中,深刻体悟。开发商在投资一个旅游景区时,基本上都会有投资意图和初步的开发构想,规划方的任务是为开发商的初步开发构想从专业角度进行把关、深化、延伸、落地!这里提出要增加开发商的经济实力和操作能力分析的目的,是对旅游区开发主题和旅游产品设计在操作层面进行校正。我们知道任何的旅游规划和旅游策划最终都要落实到开发商去操作,项目规划和策划得再好,如果超出开发商的实际操作能力,一切都是空的。

 

4、开发主题和形象设计

对开发主题设计上建议要针对项目个性进行大区域范围内的概念采购和本地化的项目体现,就是把类似项目的成功开发经验应用到本项目开发之中。旅游规划或者旅游策划比拼的是规划者或策划者的信息、资源和视野,开发主题和形象设计需要抓住景区的灵魂,找到景区的独一无二的指纹,以实现唯一性、第一性和专一性。

 

5、功能分区和项目设置

功能分区和项目设置是开发主题和旅游产品设计的落脚点,是旅游规划的重头戏,考虑到开发商的审阅习惯,可以单独抽出,独立形成图文并茂的景区设计任务书,甚至可以根据开发商要求和设计深度进行出图。由于设计图册都是静态的东西,最好再设计一套动态的活动表演方案。

 

旅游景区规划设计中的工作思维

6、旅游产品设计

对于旅游产品设计上,既要讲创意,还要有系统的思考,动态的把控。规划解决的是景区最合适开发哪些产品,而不是景区能开发哪些产品。产品设计上必须结合资源禀赋分析,市场需求和竞争分析,投资方的实力和能力分析,以及投入产出分析等进行综合考量,从而找出哪些是核心产品,哪些是辅助产品,哪些产品先推,哪些产品后推,哪些产品必须充实提升,哪些产品必须割爱抛弃,这就是策划学讲的要有“加法、减法、乘法和除法”。

 

7、商业模式设计

商业模式设计的核心内容是景区赢利模式设计和投入产出分析,解决景区需要投哪些钱,钱投去哪里,哪些项目可以开发商自己建设,自己运作,哪些项目只要建好出租,哪些项目需要引入新的合作伙伴,从哪里赚到钱,何时是盈亏平衡点的问题!对于旅游地产项目还要明确哪些地块必须购买,哪些地块只要租赁,其费用多少。景区赢利模式设计和投入产出分析是开发商最关注点,规划方案中至少要出现投资估算表、流动资金估算表、资金筹措及计划使用表、全投资现金流量表、资金来源与运用表、资产负债表、借款偿还表、损益表、销售收入和销售税金计算表、成本与费用估算表、固定资产折旧计算表、无形资产和递延资产摊销表和敏感性分析计算表等表格。

 

8、开发节奏把控

为了把控开发节奏,规划中必须对建设项目进行分期。规划不仅是提出短期、中期和长期建设项目,还必须更加明确地指出启动项目是哪一个,这个启动项目必须符合以下的一些要求:一能马上有好的赢利,二能快速形成市场的示范效应,三对后续项目具有明显的带动作用,要有“连环炮”的效果,寻找启动项目就是策划上经常提到的寻找项目引爆点。寻找启动项目是最难的,因为它决定项目的成败。也许景区前景很好,赢利很大,但开发商如何走过最艰苦的开发初期呢,这就必须找好照准启动项目。规划中,阶段性项目的接点与阶段性项目的接点之间如何连接必须提前设计好,否则项目开发延续性容易发生断层。

旅游景区规划设计中的工作思维旅游景区规划设计


总结:旅游景区规划设计中的景观化与生态化,是社会进步、旅游发展的趋势和要求。在旅游景区的一些配套设计中,也存在一些惯性思维,如城市化的大广场、桥梁,非生态化的硬质水道、垂直驳岸等。如果利用新技术、新材料和新工艺来部分实现基础设施和景观的和谐统一,实现市政工程设施与景区特点和整体环境的更好融合,则能避免市政设施在景区内生硬另类、与景区环境格格不入的现象。


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